'ఈ- ఆక‌్షన్‌' ...మీ కోసమే!!

సాక్షి, పర్సనల్‌ ఫైనాన్స్‌ విభాగం:శ్రీకృష్ణ, నీలిమ అందినంత రుణం దొరుకుతోంది కదా అని తాహతుకు మించి అప్పు చేసి ఇల్లు కొన్నారు. కానీ తరవాత పరిస్థితులు తిరగబడి ఆ ఇంటి రుణానికి ఈఎంఐలు చెల్లించలేని పరిస్థితిలో పడిపోయారు!!.  రామరాజుకు సొంత కంపెనీ ఉంది. ఆదాయం బాగా వస్తున్నపుడు కంపెనీ విస్తరణ కోసం రుణాలు తీసుకున్నాడు. తను అప్పటికే కొనుగోలు చేసిన నాలుగైదు ఫ్లాట్లను కూడా సెక్యూరిటీగా తనఖా పెట్టాడు. కాకపోతే ఆ వ్యాపారంలో పోటీ పెరిగి లాభాలు పడిపోయాయి. ఈఎంఐలు చెల్లించలేని పరిస్థితిలో పడ్డాడు!!.  ఇలా... కారణాలు ఏవైనా కావచ్చు. వ్యక్తులు ఎవరైనా కావచ్చు. ఈ మధ్య రుణాలు తీసుకున్న వారు డిఫాల్ట్‌ అవుతున్న సందర్భాలు ఎక్కువగా చోటు చేసుకుంటున్నాయి. పైపెచ్చు బ్యాంకులు ఇంతకుముందు చూసీ చూడనట్లు వ్యవహరించేవి. ఏడాది రెండేళ్లపాటు రుణాల వాయిదాలు చెల్లించకపోయినా పెద్దగా పట్టించుకునేవి కావు. కానీ మారిన నిబంధనలు, పెరిగిన నిఘా, ప్రభుత్వ చర్యల నేపథ్యంలో ఇపుడవి చాలా కఠినంగా వ్యవహరిస్తున్నాయి. వాయిదాలు చెల్లించటంలో విఫలమైన డిఫాల్టర్లకు నోటీసులిస్తూ... వారు తనఖా పెట్టిన ఇళ్లను, ఇతర ఆస్తులను వేలానికి పెడుతున్నాయి. ఈ మధ్య పత్రికల్లో ఇలాంటి వేలాలకు సంబంధించిన ప్రకటనలు కూడా పెరిగాయి.  ఇలా ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు బ్యాంకులు, అస్సెట్‌ రీకన్‌స్ట్రక్షన్‌ కంపెనీలు, ఆర్థిక సంస్థలు వేలానికి పెడుతున్న ఆస్తుల సంఖ్య పెరుగుతోంది. దీనికి కారణాలు ఏమైనా... కాస్త తక్కువలో ఇళ్లు కొనుక్కుని సెటిల్‌ అవుదామనుకునే ఈ డిస్ట్రెస్డ్‌ సేల్‌ ఒక మంచి అవకాశమనే చెప్పాలి. ఈ వేలానికి సంబంధించిన ప్రక్రియ అంతా ఆన్‌లైన్‌లోనే పూర్తవుతోంది. ఔత్సాహిక కొనుగోలుదారులకు ఇది మరింత కలసివచ్చే అంశం. ఈ నేపథ్యంలో అసలు ఇలాంటి ఇళ్లను కొనొచ్చా? కొంటే లాభమా... నష్టమా? కొనేముందు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలేంటి? ఇవన్నీ తెలియజేసేదే ఈ ‘ప్రాఫిట్‌ ప్లస్‌’ ప్రత్యేక కథనం... 

అన్ని రకాల ఆస్తుల వేలం  
బ్యాంకులు వేలం వేసే వాటిలో అన్ని రకాల ఆస్తులూ ఉంటున్నాయి. ఎస్‌బీఐ ఇటీవలే అతిపెద్ద ఎలక్ట్రానిక్‌(ఈ) వేలాన్ని నిర్వహించింది. ఇందులో ఒకేసారి 1,000 ఆస్తులను వేలానికి పెట్టింది. ఇందులో ఇళ్లు, వాణిజ్య భవనాలు (ఆఫీసులు, షాపులు) ఫ్యాక్టరీ బిల్డింగులు ఉన్నాయి. వేలం వేసింది ఏ ప్రాంతం, ఎంత విస్తీర్ణంలో ఉన్నది తదితర అంశాలను బట్టి ధర ఉంటుంది. ఉదాహరణకు ముంబై శాంతాక్రజ్‌ ఈస్ట్‌లో రెండు పడకగదుల ఇళ్లను రూ.2 కోట్ల రిజర్వ్‌ ధరకు వేలానికి పెట్టింది. నవీ ముంబైలో ఫ్లాట్‌ లేదా షాపు ధర రూ.8.5 కోట్లు. పాతవి, తక్కువ విస్తీర్ణంతో ఉన్న ఫ్లాట్లు లేదా షాపులు, చిన్న పట్టణాల్లో ఆస్తులు రూ.50 లక్షల్లోపే ఉంటున్నాయి.  

ధరలూ ఆకర్షణీయమే! 
కొన్ని సందర్భాల్లో వేలంలోకి వచ్చేవి ఆకర్షణీయ ధరల్లోనే ఉంటున్నాయి. ఎందుకంటే తమకున్న బకాయిలను వసూలు చేసుకుంటే చాలనుకుని బ్యాంకులు ధర తగ్గించి అమ్మకానికి పెడుతుంటాయి. వేలానికి ఉంచే అన్ని ఆస్తులపై బ్యాంకులు లాభాలను ఆశించలేని పరిస్థితి ఉంటుంది. పైగా ఇది బ్యాంకు, కొనుగోలుదారుల మధ్య నేరుగా జరిగే లావాదేవీ. మధ్యలో బ్రోకర్లు ఉండరు. తమ వద్ద నమోదైన వ్యాల్యూయర్ల సిఫారసుల మేరకు బ్యాంకులు వేలం ధరను ఖరారు చేస్తుంటాయి. సాధారణంగా మార్కెట్‌ ధర కంటే 10–15 శాతం తక్కువే ఉంటుంది. ఇందులో రిజర్వ్‌ ధర ఉంటుంది. బ్యాంకులు ఇంత కంటే తక్కువ ధరకు విక్రయించవని అర్థం. ఆ ధరకు అదనంగా కొంత కోట్‌ చేస్తూ వేలంలో పాల్గొనవచ్చు. చివరికి ఎక్కువ కోట్‌ చేసినవారు విజేతగా నిలుస్తారు. 

బిడ్డింగ్‌ ప్రక్రియ ఎలా...? 
వేలం ప్రక్రియలో పాల్గొని బిడ్డింగ్‌ వేయడం చాలా సులభం. ఆక్షన్‌ సైట్లు, స్థానిక వార్తా పత్రికల ద్వారా ఈ–వేలం గురించి తెలుసుకోవచ్చు. బ్యాంక్‌ ఈ ఆక్షన్స్, ఫోర్‌క్లోజర్‌ ఇండియా, ఈఆక్షన్‌.ఎన్‌పాసోర్స్‌ తదితర పోర్టల్స్‌ పలు బ్యాంకుల తరఫున వేలం ప్రక్రియను నిర్వహిస్తుంటాయి. కెనరా బ్యాంకు అయితే ‘కెనరాబ్యాంకు. ఆక్షన్‌టైగర్‌.నెట్‌’లో వేలం వేస్తుంటుంది. ప్రతి ప్రాపర్టీ సమాచారం అక్కడే అందుబాటులో ఉంటుంది. బిడ్డింగ్‌ను కూడా అక్కడే సమర్పించొచ్చు. బిడ్‌ డాక్యుమెంట్‌లోనే ప్రాపర్టీకి సంబంధించి రుణ బకాయిలు తదితర సమాచారం తెలుసుకోవచ్చు. ఈ పోర్టల్స్‌లో తమ పేరు, ఇతర కేవైసీ వివరాలతో నమోదు చేసుకున్న తర్వాతే బిడ్‌కు అర్హత లభిస్తుంది. పైగా వేలంలో పాల్గొని బిడ్‌ వేసే వారు ప్రాపర్టీ రిజర్వ్‌ ధరలో 10% చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఏ తేదీన, ఏ సమయంలో ఆస్తిని వేలం వేస్తున్నదీ బ్యాంకు తెలియజేస్తుంది. అలాగే, ప్రత్యక్షంగా ఆ ప్రాపర్టీని చూసుకునేందుకూ ఒక తేదీని నిర్ణయిస్తుంది. ఆ రోజున వెళ్లి ప్రాపర్టీని చూసుకోవచ్చు. వేలం గెలుచుకున్న వారు విక్రయ ధరలో 25 శాతాన్ని అదే రోజు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. మిగిలిన మొత్తాన్ని తదుపరి 15 రోజుల్లో చెల్లించేయాలి. దీనికి కావాలనుకుంటే రుణం తీసుకోవచ్చు. దీంతో ఆస్తిపై హక్కులను కొనుగోలుదారులకు బ్యాంకులు బదలాయిస్తాయి. సొసైటీ నిరంభ్యంతర పత్రాన్ని (ఎన్‌వోసీ) కూడా అందిస్తాయి. 

పరిశీలించాల్సినవి ఇవీ...
బ్యాంకుల ఈ వేలంలో పాల్గొని ఆస్తిని సొంతం చేసుకునే వారు ఓ న్యాయవాది సహకారం తీసుకోవడం ద్వారా టైటిల్‌ పరంగా సమస్యలు ఎదురు కాకుండా జాగ్రత్తపడొచ్చు. ఆ ఆస్తిపై ఏవైనా పెండింగ్‌లో వివాదాలున్నాయా అన్నది తెలుసుకోవచ్చు. ఇక కొనుగోలు చేస్తున్న ఆస్తికి సంబంధించి నీటి పన్ను, ఆస్తి పన్ను బకాయిలు ఏవైనా ఉన్నదీ తెలుసుకోవాలి. బ్యాంకులు పేర్కొన్న నిర్ణీత గడువులోపే చెల్లింపులన్నీ జరిగేలా చూసుకోవాలి. ఇక వేలాన్ని రద్దు చేసే సందర్భాలు కూడా ఉంటాయి. నోటీసు ఇచ్చిన తేదీ నుంచి 30 రోజుల తర్వాత బ్యాంకులు వేలం వేస్తాయి. ఈలోపు బకాయిదారుడు తాను తీసుకున్న రుణాన్ని చెల్లించేస్తే బ్యాంకులు రద్దు నిర్ణయం తీసుకుంటాయి. కొన్ని సొసైటీలు అయితే తొలి తిరస్కరణ హక్కు కింద తామే ఆస్తిని కొనుగోలు చేయవచ్చు.  

ప్రతికూలతలూ ఉంటాయి!
ఆస్తిని ‘ఉన్నది ఉన్నట్టుగా’ అనే స్థితిలో బ్యాంకు అమ్మకానికి పెడుతుంది. అంటే ఆ ప్రాపర్టీకి సంబంధించిన టైటిల్‌ విషయంలోనూ, ఇతరత్రా న్యాయపరమైన వివాదాలు ఏమైనా ఉంటే వాటికి బ్యాంకులు బాధ్యత వహించవు.   పైపెచ్చు సదరు ఆస్తికి సంబంధించి పన్నులు, ఇతరత్రా అంశాల్లో స్థానిక సొసైటీలకు, మున్సిపాలిటీలకు ఏవైనా బకాయిలున్నా సరే వాటిని బ్యాంకు చెల్లించదు.  వేలానికి పెట్టే ఇళ్లు కొత్తవి కావు కనక మరమ్మతులు వంటివేవైనా చేయించాల్సి ఉంటే వాటిని కొనుగోలుదారే చేయించుకోవాల్సి ఉంటుంది. మొత్తంగా చూస్తే ఆ ఇంటికి సంబంధించి వివాదాలు, మరమ్మతులు, బకాయిల వంటి అన్నిటికీ కొనుగోలు చేసిన వారే బాధ్యులవుతారు. వారే పరిష్కరించుకోవాల్సి ఉంటుంది.