ఫ్లాట్ల కొనుగోలుదారులకు దక్కని ప్రయోజనం
పెరుగుతున్న ధర; డెవలపర్‌కు అదనపు లాభం
ఐటీసీ లెక్కిస్తున్నది నిర్మాణ వ్యయం మీదే...
లాభాన్ని కలిపి లెక్కిస్తే మాత్రం కస్టమర్‌కు భారమే
ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తయ్యాకే ఐటీసీ తెలిసేది: డెవలపర్లు
కాదు.. నిర్మాణ దశలోనే తెలుస్తుంది: జీఎస్టీ నిపుణులు
గందరగోళం మధ్య కస్టమర్లకు రూ. లక్షల్లో నష్టం
హైదరాబాద్, బిజినెస్‌ బ్యూరో : శ్రీనివాస్‌.. ఓ మధ్యతరగతి వాసి. ఓ ప్రభుత్వ సంస్థలో చిన్న ఉద్యోగం చేస్తున్నాడు. ఫ్లాట్‌ కోసం పైసా పైసా కూడబెట్టాడు. ఈ మధ్య ఉప్పల్‌లోని ఓ నిర్మాణ సంస్థను సంప్రదించాడు. 12 శాతం జీఎస్‌టీతో కలిసి రూ.60 లక్షలకు బేరం కుదిరింది. సరేనని.. బుకింగ్‌ కోసం 10 శాతం సొమ్ము చెల్లించేశాడు. ఇంటికొచ్చి తెలిసిన బంధువుతో ఈ విషయం చెప్పాడు. బంధువేమో జీఎస్టీ కన్సల్టెంటు.
‘‘జీఎస్టీ 12 శాతమే కానీ ఇన్‌పుట్‌ ట్యాక్స్ క్రెడిట్‌ (ఐటీసీ) బదిలీ చేస్తే ధర తగ్గాలిగా’’ అని అడిగాడు! షాక్‌కు గురైన శ్రీనివాస్‌.. వెంటనే సదరు బిల్డర్‌కు ఫోన్‌ చేశాడు. అవునండి.. ఐటీసీ పోనూ మిగిలిందే ప్రాపర్టీ ధర అని నింపాదిగా చెప్పాడు. ఇదే విషయాన్ని జీఎస్టీ కన్సల్టెంటుకు చెబితే తానూ షాక్‌! అదెలా కుదురుతుంది? అసలు ఐటీసీ ఎలా లెక్కగట్టారు? ఏ కస్టమర్‌కు ఎంతెంత బదిలీ చేశారు? అనడిగితే.. ‘‘అవన్నీ మాకు తెలియదు కావాలంటే తీసుకోండి! లేకపోతే లేదు అంతే!’’ అంటూ ఫోన్‌ పెట్టేశాడు యజమాని. చేసేదేం లేక గమ్మునుండిపోయాడు శ్రీనివాస్‌!
ఇక్కడ గమనించాల్సినదేమంటే... ఐటీసీ బదిలీ చేయకపోవటంతో శ్రీనివాస్‌ నష్టపోయాడని! అతనే కాదు జీఎస్టీ అమల్లోకి వచ్చాక చాలా మంది ఫ్లాట్‌ కొనుగోలుదారులు నష్టపోతూనే ఉన్నారు. పన్ను ఎక్కువ చెల్లిస్తున్నారు కానీ... ఐటీసీ ప్రయోజనం మాత్రం అందటం లేదు. దీనికి ప్రధాన కారణం ఎలా అడగాలనే అవగాహన కొనుగోలుదారులకు... ఎలా బదిలీ చేయాలనేది డెవలపర్లకు తెలియకపోవటమే!! అదీ కథ.
ఐటీసీ అంటే?
ఇన్‌పుట్‌ ట్యాక్స్ క్రెడిట్‌ (ఐటీసీ) ప్రధాన ఉద్దేశం.. తయారీదారు లేదా వ్యాపారస్తుడిపై ద్వంద్వ పన్ను భారం నుంచి విముక్తం చేయడమే. పరోక్ష పన్ను వ్యవస్థలో ప్రభుత్వానికి పన్ను చెల్లించేది వ్యాపారస్తుడే. కానీ దాని అంతిమ భారం మోసేది వినియోగదారుడే. అందుకే జీఎస్‌టీలో ఐటీసీని తెచ్చారు. దీంతో వ్యాపారస్తుడికి కొంత పన్ను భారం తగ్గుతుంది. ఈ తగ్గిన పన్ను భారాన్ని వినియోగదారుకు బదిలీ చేయాలి. అంటే అంతిమంగా ఉత్పత్తు ల ధరలు తగ్గాలన్నమాట. కానీ రియల్టీలో అది జరగటం లేదు.
అపార్ట్‌మెంట్లకు 12 శాతం జీఎస్టీ..
గతంలో అపార్ట్‌మెంట్లకు 4.5% సర్వీస్‌ ట్యాక్స్, 1.25% వ్యాట్‌ ఉండేది. అంటే మొత్తంగా దాదాపు 6% పన్ను ఉండేది. కానీ, జీఎస్‌టీలో అపార్ట్‌మెంట్లను 12% శ్లాబ్‌లోకి తెచ్చారు. అంటే గతంతో పోలిస్తే అపార్ట్‌మెంట్లకు 6% పన్ను అదనమన్నమాట. కానీ, ఇది నిజంగా పెరిగినట్లు కాదు. ఎందుకంటే ఇన్‌పుట్‌ ట్యా క్స్‌ క్రెడిట్‌ రూపంలో నిర్మాణ సామగ్రికి చెల్లించిన పన్నులన్నీ తిరి గి బిల్డర్‌ చేతికొస్తాయి. వాటిని తను కొనుగోలుదారుకు బదలాయిస్తే.. వాస్తవంగా మునుపటికన్నా పన్ను తక్కువే అవుతుంది.
ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తయ్యాకే ఐటీసీ..: ఇతర రంగాల్లాగా రియల్టీలో ఐటీసీ ఎంతొస్తుందో ముందే ఊహించలేమన్నది బిల్డర్ల మాట. ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తయ్యాకే ఐటీసీ ఎంతొస్తుంది? దాన్ని ప్రాజెక్ట్‌లోని కస్టమర్లందరికీ ఎంతెంత బదిలీ చేయాలనేది తెలుస్తుందని పంజగుట్టకు చెందిన ఓ డెవలపర్‌ చెప్పారు. ‘‘కానీ ఐటీసీ అనేది నిర్మాణ వ్యయానికే వర్తిస్తుంది.
నిర్మాణంలో చాలా వరకు వ్యయం అసంఘటిత రంగంతోనే ముడిపడి ఉంటుంది. ఎర్ర ఇటుకలు, ఇసుక, కంకర, రాళ్లు, కూలీలు, సెంట్రింగ్, ప్లంబర్‌ వంటివన్నీ అలాంటివే. వీటిలో దేనికీ బిల్లులుండవు. వాటికెలా ఐటీసీ క్లెయిమ్‌ చెయ్యాలి?’’ అని ఆయన ఎదురు ప్రశ్నించారు. ఈ వ్యయ భారం నుంచి తప్పించుకోవటానికి కొనుగోలుదారుల నుంచి నగదు రూపంలో లావాదేవీలు జరిపి.. వాటిని ఇతరత్రా ఖర్చులకు వాడుతున్నామని చెప్పారాయన.
కాదు.. కాదు నిర్మాణ దశలోనే..
ఏ నిర్మాణ సంస్థకైనా ఒక్కో ఫ్లాట్‌కు ఎంతమేర సిమెంట్, ఇనుము, రంగులు, ఎలక్ట్రికల్‌ ఉపకరణాలు, టైల్స్, శానిటరీ వంటి నిర్మాణ సామగ్రి అవసరముంటుందో ముందే అవగాహన ఉంటుంది. వీటి కొనుగోలుకయ్యే వ్యయాన్ని లెక్కించాకే ఫ్లాట్‌ ధరను నిర్ణయిస్తారు కూడా. ఎప్పుడైతే ఇన్‌పుట్‌ వ్యయం తెలుస్తుందో దానికి సంబంధించిన ఇన్‌పుట్‌ ట్యాక్స్ క్రెడిట్‌ లెక్కించటం సమస్య కాదు.
ఈ మొత్తాన్ని ఫ్లాట్‌కయ్యే ఖర్చు నుంచి తగ్గించుకుంటే వినియోగదారుడికి ఐటీసీని బదిలీ చేసినట్లవుతుంది. నిర్మాణ వ్యయం మీదే జీఎస్టీని వసూలు చేయాలి. కానీ, డెవలపర్లు లాభం కలపగా వచ్చిన మొత్తంపై కొనుగోలుదారుల నుంచి జీఎస్టీని వసూలు చేస్తుండటం గమనార్హం.
ఐటీసీలో ధరలెలా తగ్గుతాయంటే?
ఉదాహరణకు ఒక అపార్ట్‌మెంట్‌లో ఫ్లాట్‌ ధర రూ.50 లక్షలనుకుందాం. నిర్మాణ సంస్థ లాభం 10% కలిపితే ఫ్లాట్‌ ఖరీదు రూ.55 లక్షలు. జీఎస్టీ అమల్లోకి రాకముందైతే 6 శాతం పన్ను (వ్యాట్‌+సర్వీస్‌ ట్యాక్స్) కలిపి కస్టమర్‌ రూ.58,30,000 చెల్లించాల్సి వచ్చేది. జీఎస్టీ వచ్చాక ఇదే ఫ్లాట్‌ విషయంలో.. కస్టమర్‌ 12% జీఎస్టీ కలిపి 61,60,000 చెల్లించాల్సి వస్తోంది.
నిజానికి ఫ్లాట్‌ ఖరీదు రూ.50 లక్షలనుకుంటే... దీనికి వాడే నిర్మాణ సామగ్రిపై బిల్డర్‌కు ఇన్‌పుట్‌ ట్యాక్స్ క్రెడిట్‌ చేతికందుతుంది. ఇది ధరలో 6% వరకూ ఉంటుంది. అంటే రూ.3 లక్షలన్న మాట. దీని ప్రకారం ఫ్లాట్‌ నిర్మాణ వ్యయం రూ.47 లక్షలే. దీనికి నిర్మాణ సంస్థ లాభం కలిపితే 52 లక్షలవుతుంది. 12% జీఎస్టీ (6.24 లక్షలు) కలిపితే 58.24 లక్షలవుతుంది. ఈ లెక్కన జీఎస్టీ వల్ల కొనుగోలుదారులకు కొంత కలిసి వచ్చినట్లే. కానీ బిల్డర్లు జీఎస్టీ పేరు చెప్పి 12% వసూలు చేస్తుండటం.. ఇన్‌పుట్‌ ట్యాక్స్ క్రెడిట్‌ ఊసెత్తకపోవటం.. దానిపై కొనుగోలుదారులకూ అవగాహన లేకపోవటంతో అధిక ధర చెల్లించాలివస్తోంది. చివరికి దీన్ని ‘జీఎస్టీ ఎఫెక్ట్‌’ అని సరిపెట్టుకోవాల్సి వస్తోంది.
బదలాయించకపోవటమే అసలు సమస్య
రియల్టీకి సంబంధించి ఔట్‌పుట్‌ అంటే నిర్మాణం పూర్తయిన ఫ్లాట్‌. ఇన్‌పుట్‌ అంటే నిర్మాణ సామగ్రి. ఫ్లాట్‌పై జీఎస్టీ చెల్లిస్తున్నారు కనక నిర్మాణ సామగ్రికి చెల్లించిన పన్నులు ఇన్‌పుట్‌ క్రెడిట్‌ రూపంలో తిరిగి బిల్డర్‌ చేతికొస్తాయి. మొత్తం జీఎస్టీని (12%) ఫ్లాట్‌ కొనుగోలుదారుడే కడుతున్నాడు కనక ఈ ఇన్‌పుట్‌ క్రెడిట్‌ లాభాన్ని తనకు బదలాయించాలి. బిల్డర్లు అలా చేయకపోవటంతో కొనుగోలుదారులకిది మరింత భారంగా మారుతోంది. – రాంబాబు గొండేల సెంట్రల్‌ ట్యాక్స్ సూపరింటెండెంట్‌
జీఎస్‌టీకి ముందు కొంత, తర్వాత కొంత విక్రయాలు చేస్తే..
దేశంలో 2017, జూలై 1న జీఎస్టీ అమల్లోకి వచ్చింది కనక ఆ తర్వాత ప్రారంభమైన ప్రాజెక్ట్‌ల్లో కొనే ఫ్లాట్లకే జీఎస్టీ వర్తింస్తుందని చాలా మంది అనుకుంటారు. కానీ అది తప్పు. ప్రాజెక్ట్‌ ఎప్పుడు మొదలైనా... జూన్‌ 30 తర్వాత కొన్న ప్రతి ప్రాపర్టీకీ జీఎస్టీ చెల్లించాలి.
కాకపోతే సదరు ప్రాజెక్ట్‌కు ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్‌ (ఓసీ) వచ్చి ఉంటే... ఆ ప్రాజెక్ట్‌లో కొనే ఫ్లాట్లకు జీఎస్టీ వర్తించదు. డెవలపర్‌ కూడా ఐటీసీ క్లెయిమ్‌ చేసుకోవటానికి వీలుండదు. ఒకవేళ అప్పటికే డెవలపర్‌ సంబంధిత ప్రాజెక్ట్‌కు ఐటీసీ పొంది ఉంటే నిబంధనల మేరకు డెవలపర్‌ దాన్ని తిరిగి ప్రభుత్వానికి ఇచ్చేయాల్సి ఉంటుంది.
