బడా నిర్మాణ సంస్థలకేమైంది?

బెంగళూరు, ముంబై వంటి నగరాల్లో సక్సెస్‌ అయిన ఓ నిర్మాణ సంస్థ.. ఎర్రగడ్డలో ఓ ప్రీమియం ప్రాజెక్ట్‌తో హైదరాబాద్‌లోకి ఎంట్రీ ఇచ్చింది. కానీ, ఆ ప్రాంతానికి తగ్గ ప్రాజెక్ట్‌ కాదది. అంటే స్థానిక ధరకి, నిర్మాణ సంస్థ ధరకి చాలా తేడా. ప్రాజెక్ట్‌ ప్రీమియమే కావచ్చు. కానీ, స్థానిక కొనుగోలుదారుల అవసరాలూ ముఖ్యమే కదా! దీంతోఅమ్మకాల్లేక.. నిర్మాణ పనులకు బ్రేకిచ్చింది సదరు సంస్థ. .. పై అనుభవం ఒక్క ముంబైకి చెందిన నిర్మాణ  సంస్థది మాత్రమే కాదండోయ్‌.. పుప్పాలగూడ, కవాడిగూడ వంటి ప్రాంతాల్లో ప్రాజెక్ట్‌లు చేస్తున్న కోల్‌కతా, బెంగళూరులకు చెందిన నిర్మాణ సంస్థలదీనూ! వీటి సారాంశమేంటంటే.. సంస్థ బ్రాండ్, సక్సెస్‌ మీద కాదు.. స్థానిక, కొనుగోలుదారుల అవసరాలే ప్రాజెక్ట్‌ సక్సెస్‌కు కారణమని!

సాక్షి, హైదరాబాద్‌ : పెద్ద నోట్ల రద్దు, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (రెరా), వస్తు సేవల పన్ను (జీఎస్‌టీ) అమలు తర్వాత స్థిరాస్తి కొనుగోలుదారులు చాలా ఆచితూచి వ్యవహరిస్తున్నారు. గతంలోలాగా ప్రీలాంచ్‌లో కొనడం లేదని ఓ నిర్మాణ సంస్థ అధ్యక్షుడు ‘సాక్షి రియల్టీ’తో చెప్పారు. కస్టమర్‌ ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేయాలంటే ముందుగా నచ్చాల్సింది ప్రాంతం.

ఆ తర్వాతే ప్రాజెక్ట్‌ విజిట్‌. ధర, వసతుల కంటే ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణం ఎప్పుడు పూర్తవుతుందని అడుగుతున్నాడని.. 3–4 నెలల్లో పూర్తయ్యే ప్రాజెక్ట్‌ల్లో ప్రాపర్టీ కొనుగోలుకే ప్రాధాన్యమిస్తున్నారని ఆయన వివరించారు. చ.అ.కు 100–200 ఎక్కువైన సరే వీటిల్లో కొనేందుకు ఇష్టపడుతున్నారని పేర్కొన్నారు.

కొనుగోళ్లలో కొత్త కస్టమర్లు..
ఇంతకాలం హైదరాబాద్‌ స్థిరాస్తి రంగం సింహభాగం ఐటీ, ఫార్మా రంగాల మీదే ఆధారపడి ఉంది. కానీ, గత రెండేళ్లుగా పరిస్థితి మారింది. స్టార్టప్స్, ఈ–కామర్స్, లాజిస్టిక్, కో–వర్కింగ్‌ స్పేస్‌ వంటి రంగాలకు చెందిన ఉద్యోగుల కొనుగోళ్లూ పెరిగాయి. వీటికితోడు స్థానిక కస్టమర్లు కొంటున్నారు. ఇతర నగరాల్లో కంటే నగరంలో ధరలు అందుబాటులో ఉండడంతో కొత్త కొనుగోలుదారులు మరీముఖ్యంగా ఉత్తరాది రాష్ట్రాల నుంచి కస్టమర్లు ఎక్కువగా వస్తున్నారని అప్పా జంక్షన్‌కు చెందిన ఓ డెవలపర్‌ అన్నారు.

ముందు ప్లాట్‌.. తర్వాతే ఫ్లాట్‌..
స్థానిక ప్రభుత్వ ప్రోత్సాహంతో వాణిజ్య, కార్యాలయాల లావాదేవీలు పెరుగుతున్నాయని పలు సర్వేలు వెల్లడిస్తున్నాయి. భవిష్యత్తులో వీటిల్లో భారీ ఉద్యోగ అవకాశాలొచ్చే అవకాశాలున్నాయి. అయితే వాణిజ్య లావాదేవీలు జరిగితే ఆయా ప్రాంతాల్లోని 10 కి.మీ. పరిధి వరకూ లే అవుట్లకు గిరాకీ పెరుగుతుంది. ప్రాపర్టీ కొనుగోలుదారులు ముందు జేబులోని సొమ్మునే పెట్టుబడిగా పెడతారు.

ఈ సొమ్ము సుమారు 5–8 లక్షల కంటే ఎక్కువుండదు. అందుకే ముందుగా కమర్షియల్‌ ప్రాపర్టీలకు దగ్గర్లోని లే–అవుట్లు, స్థలాలను కొనుగోలు చేస్తారు. అంటే కమర్షియల్‌ రంగానికి గిరాకీ పెరిగితే ముందుగా డిమాండ్‌ పెరిగేది లే–అవుట్లకే. ఆఫీసులు ప్రారంభమై, ఉద్యోగుల రాకపోకలు మొదలయ్యాకే నివాస సముదాయాలకు గిరాకీ పెరుగుతుంది. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌లో లే అవుట్ల డిమాండ్‌ దశలో ఉందని.. రెండో త్రైమాసికం నుంచి నివాస రంగం దశ మొదలవుతుందని, 30–40 శాతం ధరలు పెరిగే అవకాశముందని ఓ డెవలపర్‌ అభిప్రాయపడ్డారు.

ప్రాజెక్ట్‌ ప్రారంభంలో హంగామాలొద్దు..
ప్రీమియం ప్రాంతాల్లోని ఫాట్లు్ల చ.అ. ధర కంటే అందులోని వసతులు, నిర్వహణ రుసుములే ఎక్కువగా ఉంటాయి. అందుకే అమ్మకాలు నెమ్మదిగా ఉంటాయి. అయితే ఆయా ప్రాజెక్ట్‌ల్లో అమ్మకాలు మొదట్లో కాస్త నెమ్మదించినా తర్వాతర్వాత పుంజుకుంటాయని పంజగుట్టకు చెందిన ఓ డెవలపర్‌ తెలిపారు. అప్పటివరకు చ.అ.కు రూ.3,000 కూడా మించి లేని ప్రాంతాల్లో ఒక్కసారిగా రూ.5,000లకు పైగా అంటే కస్టమర్లు సందిగ్ధంలో పడతారని పేర్కొన్నారు. అంతేకాదండోయ్‌.. ప్రాజెక్ట్‌ ఆరంభంలో ఎక్కువ హంగామా చేసినా కూడా కొనుగోలుదారులు ఇందులో ఎక్కువ రేట్లు ఉంటాయనే భావన కలుగుతుందని పేర్కొన్నారు.   

కొంపల్లి ఎందుకు సక్సెస్‌ కాలేదు?
కస్టమర్ల అవసరాలు, అభిరుచుల మేరకే బిల్డర్లు ప్రాజెక్ట్‌లు కట్టాలి. అంతే తప్ప సంస్థ బ్రాండ్‌ ఇమేజ్, అవసరాల రీత్యా ప్రాజెక్ట్‌లు కడితే విఫలమవుతాయి. కస్టమర్లు కూడా ఆఫీసులు, పని ప్రాంతాలకు దగ్గర్లో ఇల్లుండాలని కోరుతున్నారని అప్పా జంక్షన్‌కు చెందిన ఓ డెవలపర్‌ చెప్పారు.

వర్క్‌ ప్లేస్‌లకు కేంద్రంగా లేదు కాబట్టే కొంపల్లి మార్గం రియల్టీ రంగంలో అంతగా అభివృద్ధి చెందలేదని ఆయన ఉదహరించారు. రూ.30–40 వేల మధ్య వేతన జీవులుండే ప్రాంతాల్లో కోటి రూపాయల ప్రాజెక్ట్‌ చేపడితే విఫలవుతుందని పేర్కొన్నారు. ప్రాజెక్ట్‌లో అభివృద్ధి ఉంటే సరిపోదు. అ ప్రాంతం మౌలికంగా, సామాజికంగానూ అభివృద్ధి చెందాలి. అంటే రోడ్లు, నీళ్లు, విద్యుత్, విద్యా, వైద్యం, వినోద కేంద్రాలుండాలి.

ఏ ప్రాంతంలో ఎలాంటి ప్రాజెక్ట్‌లు బెటరంటే?
దక్షిణంలో లగ్జరీ..
గచ్చిబౌలి, మాదాపూర్, మణికొండ, నానక్‌రాంగూడ వంటి దక్షిణాది ప్రాంతాల్లో ప్రాజెక్ట్‌లు చేస్తుంటే.. ధర కాసింత ఎక్కువైన పర్వాలేదు. కానీ, వసతులు మాత్రం లగ్జరీగా ఉండాల్సిందే. ఇక్కడ 80% అమ్మకాలు రెండో ప్రాపర్టీ కొనుగోలుదారులే ఉంటారు. పన్ను మినహాయింపుల కోసం ప్రాపర్టీ కొంటుంటారు.

ఇక్కడి విస్తీర్ణాలు కనీసం 1,500 చ.అ. నుంచి, ధర రూ.2,700 నుంచి మొదలవ్వాలి. ప్రాజెక్ట్‌లో స్క్వాష్‌ వంటి వినూత్న ఆటలకు ప్రాధాన్యత మివ్వాలి. షాపింగ్, ఎంటర్‌టైన్‌మెంట్‌ జోన్లు వంటివి ఉండాలి. సెక్యూరిటీలో ఆధునిక సాంకేతిక పరిజ్ఞానాన్ని వినియోగించాలి.

సెంట్రల్‌లో సూపర్‌ రిచ్‌..
బంజారాహిల్స్, జూబ్లిహిల్స్, హిమాయత్‌నగర్‌ వంటి సెంట్రల్‌ ప్రాంతాల్లో బిజినెస్‌ ఫ్యామిలీలు ఎక్కువగా ఉంటాయి. ఇక్కడ కనీసం 1,800 చ.అ. విస్తీర్ణం నుంచి మొదలవ్వాలి. ధర చ.అ.కు రూ.3,500–4,500 మధ్య ఉండాలి. సెంట్రల్‌ ప్రాంతాల్లో స్థలం పెద్దగా అందుబాటులో ఉండదు.

కానీ, ఉన్న స్థలంలోనే లగ్జరీ అపార్ట్‌మెంట్స్‌ కట్టడం మేలు. ఔట్‌డోర్‌ గేమ్స్‌ కంటే ఇండోర్‌ గేమ్స్‌కు ప్రాధాన్యమివ్వాలి. స్విమ్మింగ్‌ పూల్, జిమ్, యోగా వంటి వసతులకు స్థలం కేటాయించాలి. షాపింగ్, ఎంటర్‌టైన్‌మెంట్ల వంటివి సమీప దూరంలోనే ఉంటాయి కాబట్టి ప్రాజెక్ట్‌లో వీటికి స్థల కేటాయింపులు చేయకపోయినా ఫర్వాలేదు.

తూర్పులో గేటెడ్‌..
ఉప్పల్, ఎల్బీనగర్‌ వంటి తూర్పు ప్రాంతాల్లో గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీ ప్రాజెక్ట్‌లు మేలు. ధర రూ.45 లక్షల లోపు ఉంటే అమ్మకాలు బాగుంటాయి. ఇతర జిల్లాల్లోని కొనుగోలుదారులు ఎక్కువగా ఉంటారు కాబట్టి వసతుల కంటే ముఖ్యంగా నాణ్యమైన నిర్మాణం, అందుబాటు ధర, గడువులోగా ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తి అంశాల మీద దృష్టిపెడితే బెటర్‌. అంతర్జాతీయ వసతుల జోలికి వెళ్లకుండా స్విమ్మింగ్‌ పూల్, జిమ్‌ వంటివి ఉండేలా చూసుకోవాలి.