బ్యాంకుల ‘ఈ ఆక్షన్’కు పెరుగుతున్న ఆదరణ
మార్కెట్ రేటు కంటే 20-25 శాతం తక్కువకే దొరికే చాన్స్
ప్రైవేట్ బ్యాంక్స్ కంటే పీఎస్‌యూ బ్యాంకుల్లో కాస్త చౌక
డాక్యుమెంట్ల పరంగా లోటుపాట్లు తక్కువే
ముందే ఇంటిని పరిశీలించడం మర్చిపోవద్దు
బకాయిపడ్డ బిల్లులు ఎంతున్నాయో తెలుసుకోవాల్సిందే
సాక్షి పర్సనల్ ఫైనాన్స్ విభాగం
ఇల్లు కొనటానికి ఎన్నో మార్గాలు. కడుతుండగా బిల్డర్‌ను సంప్రదించి కొనటం ఒక పద్ధతి. స్నేహితులో, మరొకరో విక్రయిస్తున్న సెకండ్ హ్యాండ్ ఇంటిని కొనుగోలు చేయటం మరో పద్ధతి. ఇవన్నీ కాకుండా... మార్కెట్ రేటు కంటే కనీసం 20-25 శాతం తక్కువ ధరకే వేలంలో పాల్గొనటం ద్వారా కొనుగోలు చేయటం మరో పద్ధతి. వేలమంటే ఆశ్చర్యంగా ఉన్నా... ఇది నిజమే. ఎందుకంటే బ్యాంకులు తమ దగ్గర రుణం తీసుకుని, దాన్ని సకాలంలో తిరిగి చెల్లించని వారి నుంచి సదరు ఆస్తుల్ని స్వాధీనం చేసుకుని వేలం వేస్తుంటాయి. కొంత ఓపిక, సహనం ఉంటే ఈ వేలంలో పాల్గొనడం ద్వారా మార్కెట్ రేటు కంటే తక్కువకే ఇంటిని సొంతం చేసుకోవచ్చు. బ్యాంకులు వేలం వేసే ఇంటిని కొనుగోలు చేయడం వల్ల కలిగే లాభాలు, ఇలాంటి ఆస్తుల్ని కొనుగోలు చేసేటపుడు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలను వివరించేదే...
ఈ ‘ప్రాఫిట్ ప్లస్’ కథనం.
రుణాలు తీసుకొని చెల్లించనివారి ఇళ్ళను వేలం వేయటమనేది ఇప్పటి మాట కాదు. ఎప్పటి నుంచో ఉంది. కాకపోతే ఈ వేలం పాటలు కనీసం పక్కింటి వారికి కూడా తెలియకుండా గుట్టుచప్పుడు కాకుండా బ్యాంకుల కార్యాలయాల్లోనే జరిగిపోయేవి. పలు సందర్భాల్లో బ్యాంకు సిబ్బందితో కొందరు రియల్ ఎస్టేట్ బ్రోకర్లు కుమ్మక్కై వ్యవహారాన్ని అంతా తామే అయి నడిపించేవారు. ముందుగా అనుకున్న ప్రకారం వారే వేలానికి హాజరు కావటం... వారు అనుకున్న ధరకే దాన్ని చేజిక్కించుకోవటం జరిగేది. పలు సందర్భాల్లో ఇలా జరగటంతో సామాన్య జనానికి వీటిపై పెద్దగా ఆసక్తి కూడా ఉండేది కాదు. కాకపోతే ఇపుడు ‘ఆన్‌లైన్’ విప్లవం ఈ వేలం పాటలకూ పాకింది. దాదాపు అన్ని బ్యాంకులూ ‘ఈ ఆక్షన్’ విధానాన్నే అనుసరిస్తున్నాయి. దీంతో వేలంలో పారదర్శకత సాధ్యమైంది. పెపైచ్చు ఇంటిని కొనుగోలు చేయాలని ఆసక్తి ఉన్న బిడ్డర్లు ఇంట్లోంచి కదలకుండానే కనీస డిపాజిట్ చెల్లించి వేలంలో పాల్గొనవచ్చు. ఈ మధ్యనే ఎస్‌బీఐ సుమారు రూ. 1,200 కోట్ల విలువైన 300కిపైగా ఆస్తులను ఆన్‌లైన్ వేలంలో విక్రయించింది కూడా.
వేలం ఎందుకు వేస్తారు?
రుణం తీసుకొని ఇంటిని కొనుగోలు చేసి, వరుసగా మూడు నెలలు ఈఎంఐ చెల్లించకపోతే అటువంటి రుణ గ్రహీతలకు బ్యాంకులు నోటీసులిస్తున్నాయి. దానికి కొనసాగింపు ప్రక్రియగా తొలుత ఆ ఇంటిని స్వాధీనం చేసుకోవటం, ఆ తరవాత వేలంలో విక్రయించటం వంటివి చేస్తున్నాయి. తీసుకున్న రుణానికి సంబంధించి వరుసగా 90 రోజుల పాటు ఎలాంటి చెల్లింపులూ జరగకపోతే ఆ ఆస్తుల్ని బ్యాంకులు మొండి బకాయిలుగా(ఎన్‌పీఏ) పరిగణిస్తున్నాయి. ఇలా ఎన్‌పీఏగా ప్రకటించిన తర్వాత బ్యాంకులు రుణగ్రహీతకు నోటీసులు జారీ చేస్తాయి. రుణం చెల్లించడం లేదు కాబట్టి మీ ఆస్తిని ఎందుకు వేలం వేయకూడదో 60 రోజుల్లోగా చెప్పాలని ఆ నోటీసులో కోరతాయి. ఈ సమయంలో బకాయిలు చెల్లించినా, రుణం కట్టకపోవడానికి సరైన కారణాలు చూపినా బ్యాంకులు నోటీసులను వెనక్కి తీసుకుంటాయి. రుణ గ్రహీత నుంచి సమాధానం రాకపోయినా, లేక రుణగ్రహీత ఇచ్చిన సమాధానం సంతృప్తికరంగా లేకపోయినా 30 రోజుల తర్వాత బ్యాంకులు ఆ ఇంటిని వేలం వేస్తాయి.
కాగితాలన్నీ సక్రమమేనా..
ఒకసారి వేలంలో పాల్గొనే ఇంటిని గుర్తించిన తర్వాత ఆ ఆస్తి వివరాలను క్షుణ్ణంగా పరిశీలించడం తప్పనిసరి. నిజానికి బ్యాంకులు వేలం వేసే ఇళ్లు చాలావరకూ డాక్యుమెంట్ల పరంగా పక్కాగా ఉంటాయి. ఎందుకంటే డాక్యుమెంట్లు పక్కాగా ఉంటేనే బ్యాంకులు రుణమిస్తాయి. ఇచ్చిన రుణం కట్టలేనపుడు వేలానికి పెడతాయి. అంటే డాక్యుమెంట్లు పక్కాగా ఉన్నట్లేగా!!. ఒకవేళ సదరు ఆస్తులపై న్యాయ వివాదాలుంటే ఈ విషయం కూడా ముందే అడిగి తెలుసుకోవాలి. చాలావరకూ అలాంటి విషయాల్ని బ్యాంకులే తెలియజేస్తుంటాయి. అలాగే అక్కడి మార్కెట్ రేటు ఎంతుందో కూడా ముందు తెలుసుకోవాలి. ఆ ఇంటి ఓనర్ ఎంత రుణం తీసుకున్నాడు, ఇంకా ఎంత చెల్లించాల్సి ఉంది? బ్యాంకు రిజర్వ్ ధర ఎంత? అన్న విషయాలను కూడా చూడాలి. కొన్ని బ్యాంకులు ఇలా వేలంలో ఉన్న ఇంటికి సంబంధించిన ఇంటి వివరాలను పూర్తిస్థాయిలో వెల్లడించటం లేదు. కాబట్టి సాధ్యమైనంత వరకు వేలంలో పాల్గొనే ముందు ఆ ఇంటికి సంబంధించి న్యాయ నిపుణుల సలహా కూడా తీసుకోవడం ఉత్తమం.
బిడ్ దాఖలు చేయండి
వేలంలో పాల్గొనటానికి ప్రధాన నిబంధన ఏమిటంటే రిజర్వు ధరలో 10 శాతాన్ని ముందుగా ఎర్నెస్ట్ మనీ డిపాజిట్(ఈఎండీ) గా చెల్లించాలి. టెండర్ ఫారంతో పాటు బ్యాంకర్స్ చెక్ లేదా డీడీ రూపంలో ఈ మొత్తం డిపాజిట్ చేయాల్సి ఉంటుంది. కొన్ని బ్యాంకులు ఆన్‌లైన్ చెల్లింపును కూడా అనుమతిస్తున్నాయి. ఒకవేళ వేలంలో మీరు గనక విజయం సాధించని పక్షంలో ఆ డిపాజిట్‌ను వెనక్కి ఇచ్చేస్తారు. పెపైచ్చు వేలంలో విజయం సాధించిన వెంటనే రిజర్వు ధరలో 25 శాతాన్ని చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. మిగిలిన మొత్తాన్ని చెల్లించడానికి సాధారణంగా 45 రోజుల వ్యవధినిస్తారు. సాధారణంగా ఒక బ్యాంకు వేలం వేసిన ఆస్తికి మరో బ్యాంకు రుణం ఇవ్వటానికి అంత సుముఖత వ్యక్తం చేయటం లేదు. అందుకని రుణం కోసం కాస్త కష్టపడాల్సి ఉంటుంది. అది కూడా 45 రోజుల్లో చెల్లించాలి కనక ఈ విషయంలో కాస్త జాగ్రత్తగా వ్యవహరించాలి. ఈ టెండర్ ఫారంతో పాటు కేవైసీ వివరాలన్నీ ఇవ్వాలి. ఒకవేళ గడువులోపల మొత్తం సొమ్ము చెల్లించని పక్షంలో వేలం పాట రర్దవుతుంది. రద్దయిన పక్షంలో అప్పటిదాకా చెల్లించిన మొత్తాన్ని తిరిగి ఇవ్వకపోవచ్చు కూడా. అదీ... వేలం కథ.
ఎలా తెలుస్తుంది...
బ్యాంకులు వేలం వేస్తున్న ఇంటి వివరాలను స్థానిక పత్రికల్లో తప్పకుండా ప్రకటన రూపంలో ఇవ్వాలి. ఇస్తున్నాయి కూడా. అలాకాకపోతే వేలం వేస్తున్న ఇంటి వివరాలను తెలుసుకోవడానికి ఇప్పుడు అనేక వెబ్‌సైట్లు అందుబాటులోకి వచ్చాయి. ఫోర్‌క్లోజర్ ఇండియా డాట్ కామ్, బ్యాంక్స్ ఈ ఆక్షన్ డాట్ కామ్, ఎన్‌పీఏ ఆక్షన్ డాట్‌కామ్, క్వికర్, ఈ ఆక్షన్ డాట్ కామ్ వంటి వెబ్‌సైట్లు ఈ వివరాలను ఎప్పటికప్పుడు అప్‌డేట్ చేస్తున్నాయి. ఫోర్‌క్లోజర్ ఇండియా వెబ్‌సైట్లో గనక మీ పేరు ఒకసారి నమోదు చేసుకుని, ఏ ప్రాంతంలో ఇళ్లపై మీకు ఆసక్తి ఉందో తెలియజేస్తే... ఆ ప్రాంతంలో ఏ బ్యాంకు ఏ ఆస్తిని వేలం వేస్తున్నా ఆ వివరాలు మీకు ఎప్పటికప్పుడు ఈమెయిల్ ద్వారా తెలియజేస్తున్నారు కూడా. ఇవన్నీ కాకుండా ఇప్పుడు బ్యాంకులు సొంతంగా ఆక్షన్స్‌ను కూడా నిర్వహిస్తున్నాయి. ఈ పోర్టల్స్ ద్వారా మీకు కావల్సిన చోట ఇంటిని వేలం వేస్తుంటే దానిలో పాల్గొని చేజిక్కించుకోవచ్చు.
ఇంటికి వెళ్ళండి
వేలంలో పాల్గొనే ఇంటికి స్వయంగా వెళ్ళి పరిశీలించాలి. ఆ ఇంటి పరిస్థితులు ఎలా ఉన్నాయో చూడాలి. కట్టాల్సిన విద్యుత్, ఆస్తి, మంచినీటి బిల్లులు వంటి వివరాలు కూడా తెలుసుకోండి. ఇప్పుడు బ్యాంకులే ఒక రోజున వేలంలో పాల్గొనే వారందరినీ ఇంటికి తీసుకెళ్ళి చూపిస్తున్నాయి. ఎప్పుడు చూపించేది, ఆ ఇంటి వివరాలకు సంబంధించిన కాగితాల కోసం ఎవరిని సంప్రదించాలన్నవి వేలం ప్రకటనల్లోనే చెబుతున్నాయి. ఇలా బ్యాంకులే ఇంటికి తీసుకెళ్ళి చూపిస్తున్నాయంటే.. ఆ ఇంటిని బ్యాంకు పూర్తిగా స్వాధీనం చేసుకున్నట్లే లెక్క. ఇలాంటి సందర్భాల్లో వేలం తర్వాత ఆ ఇంటికి సంబంధించి న్యాయపరమైన వివాదాలు తలెత్తే అవకాశాలు ఉండవు. కాకపోతే వేలం వేసేటపుడు బ్యాంకులు ‘ఎక్కడ ఎలా ఉన్నది అలానే’ అన్న నియమం పెడతాయి. అందుకే ఆ ఆస్తికి సంబంధించిన పెండింగ్ బిల్లుల గురించి ముందే తెలుసుకోవాలి.
