గృహ రుణాలపై ఎక్కువ భారం..
రేట్ల సవరణ ప్రభావం వెంటనే అమల్లోకి
ఈఎంఐ మారొద్దంటే కాలవ్యవధి పెంపు..
ప్రతీ పావు శాతం పెంపుతో తొమ్మిది నెలలు అధికం
భారం తగ్గించుకునే ప్రత్యామ్నాయాలు ఉన్నాయ్‌..
ఈ ఏడాది ఏప్రిల్‌ వరకు గృహ రుణాలపై వడ్డీ రేటు 6.5 శాతం. ఇళ్ల కొనుగోలుదారులను ఈ రేటు ఎంతో ఆకర్షించింది. కనిష్ట రేటును చూసి ఇళ్లను కొనుగోలు చేసిన వారు ఎందరో..? పాశ్చాత్య దేశాల మాదిరే మన ఆర్థిక వ్యవస్థ కూడా తక్కువ రేట్ల దిశగా అడుగులు వేస్తుందన్న విశ్లేషణలు అంతకుముందు వరకు వినిపించాయి. కానీ, కేవలం కొన్ని నెలల్లోనే పరిస్థితులు మారిపోయాయి. రుణ రేట్లు సుమారు ఒక శాతం మేర పెరిగాయి.
ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును 0.90 శాతం మేర పెంచింది. ఇది కచ్చితంగా రుణ గ్రహీతలపై భారం మోపేదే. రేట్ల పెంపు కథ ఇంతటితో ముగియలేదు. ఇప్పుడే మొదలైంది. మరిన్ని రేట్ల పెంపులు ఉంటాయన్న అంచనాలు బలంగా వినిపిస్తున్నాయి. మరి ఈ తరుణంలో రేట్ల పెంపు ప్రభావం ఎవరిపై ఎక్కువగా ఉంటుంది..? గృహ రుణాలు తీసుకున్న వారి పరిస్థితి ఏంటి..? తీసుకోబోయే వారి ముందున్న మార్గాలు ఏంటన్న విషయాలను చర్చించే కథనమే ఇది.
80 శాతం రిటైల్‌ రుణాలు ఫ్లోటింగ్‌ రేటు ఆధారితంగానే ఉంటున్నాయి. కనుక ఆర్‌బీఐ రేట్ల సవరణ ప్రభావం దాదాపు అన్ని రకాల రిటైల్‌ రుణాలపైనా ప్రతిఫలిస్తుంది. ముఖ్యంగా ఈబీఎల్‌ఆర్‌ను గృహ రుణాలను లక్ష్యంగా చేసుకుని ప్రవేశపెట్టిందేనని గుర్తు పెట్టుకోవాలి. రిటైల్‌ రుణాల్లో సగానికి పైన గృహ రుణాలే ఉన్నాయి. కనుక బ్యాంకులు వేగంగా గృహ రుణ రేట్లను సవరించాయి. కారు, ద్విచక్ర వాహన రుణాలపైనా అదనపు భారం పడింది.
అయితే ఈ విభాగంలోని మొత్తం రుణాల్లో ఈబీఎల్‌ఆర్‌కు అనుసంధానమై ఉన్నవి 40 శాతం కంటే తక్కువ. ఈ తరహా రుణాలకు ఈబీఎల్‌ఆర్‌ కంటే ముందు విధానమైన ఎంసీఎల్‌ఆర్‌నే బ్యాంకులు అనుసరిస్తున్నాయి. బ్యాంకులు రెపో మాదిరే గృహ రుణాలపై 0.90 శాతం పెంపును అమలు చేయగా.. ఇతర రుణ ఉత్పత్తులపై పెంపు వాటి విచక్షణకు అనుగుణంగా ఉండడాన్ని గమనించొచ్చు. ఉదాహరణకు యాక్సిస్‌ బ్యాంకు కారు రుణంపై రేటును 7.45 శాతం నుంచి 8.5 శాతానికి పెంచగా.. ఎస్‌బీఐ 7.2 శాతం నుంచి 7.7 శాతానికి సవరించింది.
ఇంట్రెస్ట్‌ సేవర్‌ అకౌంట్‌
వడ్డీ రేట్ల పెరుగుదల క్రమంలో ఉన్నాం. కనుక గృహ రుణం తీసుకునే వారు డౌన్‌ పేమెంట్‌ (తన వంతు వాటా) ఎక్కువ సమకూర్చుకోవడం ఒక మార్గం. ఎక్కువ సమకూర్చుకునేందుకు ఆర్థిక పరిస్థితులు అనుకూలించకపోతే అప్పుడు ‘హోమ్‌లోన్‌ ఇంటరెస్ట్‌ సేవర్‌ అకౌంట్‌’ లేదా ‘స్మార్ట్‌లోన్‌’ను పరిశీలించొచ్చు. ఒక్కో బ్యాంకు ఒక్కో పేరుతో ఈ తరహా రుణాలను మార్కెట్‌ చేస్తున్నాయి. ఐసీఐసీఐ బ్యాంకు ‘మనీ సేవర్‌ హోమ్‌ లోన్‌’, ఎస్‌బీఐ ‘మ్యాక్స్‌ గెయిన్‌ హోమ్‌లోన్‌’, స్టాండర్డ్‌ చార్టర్డ్‌ బ్యాంకు ‘హోమ్‌ సేవర్‌’ అనేవి ఈ తరహా రుణ ఉత్పత్తులే.
రెండు ప్రయోజనాలు..
ఈ రుణం కరెంటు ఖాతాకు అనుసంధానమై ఉంటుంది. మీ దగ్గర ఉన్న మిగులు బ్యాలన్స్‌ ఎంతైనా కానీయండి ఈ కరెంటు ఖాతాలో డిపాజిట్‌ చేసుకుంటే చాలు. ఆ మేరకు రుణంపై వడ్డీ భారం తగ్గిపోయినట్టే. ఉదాహరణకు మీరు రూ.50 లక్షల గృహ రుణాన్ని ఇంకా చెల్లించాల్సి ఉందనుకుంటే.. రూ.5 లక్షలు మిగులు మీ వద్ద ఉంటే దాన్ని కరెంటు ఖాతాలో డిపాజిట్‌ చేసుకోవాలి. అప్పుడు గృహ రుణం రూ.45 లక్షలపైనే వడ్డీ పడుతుంది. మరొక ప్రయోజనం ఏమిటంటే.. మిగులు రూ.5లక్షలను కరెంటు ఖాతా నుంచి ఎప్పుడైనా వెనక్కి తీసేసుకోవచ్చు. కనుక మిగులు నిల్వలను ఈ ఖాతాలో ఉంచుకోవడం ద్వారా గృహ రుణంపై వడ్డీ భారాన్ని కొంత దింపుకోవడం ఇందులో ఉన్న అనుకూలత.
మంచి మార్గం
అందరూ కాకపోయినా.. కొందరు అయినా అత్యవసర నిధి అంటూ కొంత మొత్తాన్ని నిర్వహిస్తుంటారు. కొందరు బ్యాంకు సేవింగ్స్‌ ఖాతాల్లో ఉంచేస్తుంటారు. లిక్విడ్‌ ఫండ్స్‌లో పెట్టేవారు కూడా ఉన్నారు. ఇలా ఉంచేయడానికి బదులు ఆ మొత్తాన్ని తీసుకెళ్లి హోమ్‌లోన్‌ ఇంట్రెస్ట్‌ సేవర్‌ అకౌంట్‌లో ఉంచుకోవడం మంచి మార్గమని ఆర్థిక సలహాదారుల సూచన. మిగులు నిల్వలు ఏవైనా కానీ ఈ ఖాతాలో ఉంచుకోవడం వల్ల వడ్డీ భారాన్ని వీలైనంత వరకు తగ్గించుకోవచ్చని లాడర్‌7వెల్త్‌ ప్లానర్స్‌ ప్రిన్సిపల్‌ ఆఫీసర్‌ సురేష్‌ సెడగోపన్‌ సూచించారు.
వడ్డీ రేటు వేరు
సాధారణ గృహ రుణాలతో పోలిస్తే,, ఇంట్రెస్ట్‌ సేవర్‌ అకౌంట్‌తో కూడిన రుణాలపై వడ్డీ రేటు 0.5–0.6 శాతం ఎక్కువగా ఉంటుందని గుర్తుంచుకోవాలి. మిగులు నిల్వలు లేని వారికి ఇదేమంత ప్రయోజనం కాదు. వేతన జీవులు, వ్యాపారులు సాధారణంగా తమ అవసరాల కోసం మిగులు నిల్వలు ఎంతో కొంత నిర్వహిస్తుంటారు. అటువంటి వారికి ఈ తరహా రుణం అనుకూలం.
వడ్డీ ఆదా/ముందస్తు చెల్లింపు
ఇంట్రెస్ట్‌ సేవర్‌ అకౌంట్‌కు బదులు రెగ్యులర్‌ హోమ్‌ లోన్‌ తీసుకుని.. మధ్య మధ్యలో తమకు బోనస్, ఇతర రూపాల్లో అందిన నిధులతో ముందస్తు గృహ రుణం చెల్లింపు మార్గాన్ని కూడా ఎంపిక చేసుకోవచ్చు. ఇలా కూడా అదనపు రుణ భారాన్ని తగ్గించుకోవచ్చు. కానీ, మిగులు నిల్వలు ఎప్పుడూ ఎంతో కొంత ఉండే వారికి.. వాటిని రాబడి మార్గంగా మలుచుకోవడం తెలియని వారికి ఇంట్రెస్ట్‌ సేవర్‌ హోమ్‌ లోన్‌ అకౌంట్‌ మెరుగైన మార్గం అవుతుంది. అయితే, కొన్ని బ్యాంకులే ఈ ఉత్పత్తిని ఆఫర్‌ చేస్తున్నాయి. ఆయా అంశాలపై ఈ విభాగంలోని నిపుణులు, బ్యాంకర్ల సలహాలను తీసుకోవాలి.
ఈఎంఐ పెరుగుదల..?
రూ.75 లక్షల గృహ రుణాన్ని 20 ఏళ్ల కాలవ్యవధిపై ఈ ఏడాది ఏప్రిల్‌లో 6.5 శాతం రేటు మీద తీసుకుని ఉన్నారనుకుంటే.. నెలవారీ ఈఎంఐ రూ.55,918 అవుతుంది. గృహ రుణ రేటు 7.3 శాతానికి పెరిగిందని అనుకుంటే ఈఎంఐ రూ.59,506 అవుతుంది. సుమారు రూ.4,500 పెరిగింది. అది కూడా క్రెడిట్‌ స్కోరు 791కి పైన ఉన్నవారికే ఇది. 681 నుంచి 790 మధ్య క్రెడిట్‌ స్కోరు ఉన్న వారికి వడ్డీ రేటు 7.65 శాతం నుంచి 7.9 శాతం వరకు చేరింది. ఈ రేటు ప్రకారం చూస్తే రూ.75 లక్షల గృహ రుణం ఈఎంఐ రూ.55,918 నుంచి రూ.61,109–62,267కు పెరిగినట్టు అవుతుంది. ఏడాదికి చూసుకుంటే వడ్డీ పెంపు వల్ల పడుతున్న అదనపు భారం రూ.46,000–73,000 మధ్య ఉంది.
ప్రత్యామ్నాయాలు..
ఇప్పటికే గృహ రుణాలు తీసుకున్న వారు ఈఎంఐ పెరగడకుండా ఉండేందుకు రుణ కాలవ్యవధిని పెంచుకోవచ్చు. నిజానికి చాలా బ్యాంకులు ఈఎంఐ పెంపునకు బదులు వాటంతట అవే రుణ కాలవ్యవధిని పెంచుతుంటాయి. రుణ కాలవ్యవధి ఎంత మేర పెరుగుతుందన్న దానికి ఒక సూత్రం ఉంది. 20 ఏళ్ల కాలానికి గృహ రుణాన్ని తీసుకుని ఉంటే.. తీసుకునే నాటి రేటుపై ప్రతి పావు శాతం పెంపునకు 10 నెలల మేర కాలవ్యవధి పెరుగుతుంది. 6.5 శాతం రేటుపై గృహ రుణాన్ని 20 ఏళ్ల కాలానికి తీసుకుని ఉన్నారనుకుంటే.. 0.90 శాతం రేటు అధికం కావడం వల్ల రుణ కాలవ్యవధి సుమారు మూడేళ్లపాటు పెరుగుతుంది.
మరో 0.75శాతం మేర ఈ ఆర్థిక సంవత్సరంలో రేటు పెరుగుతుందని అనుకుంటే.. ఈఎంఐ ఇప్పటి మాదిరే ఉండాలనుకుంటే రుణ కాలవ్యవధి 5.5 ఏళ్లు పెరుగుతుందని అర్థం చేసుకోవచ్చు. ఈఎంఐ భారం కాకూడదు, రుణ కాలవ్యవధి పెరగొద్దు అనుకుంటే రుణ గ్రహీతల ముందున్న మరో మార్గం ఒకే విడత కొంత మొత్తం గృహ రుణాన్ని చెల్లించడమే. ఒకవేళ గృహ రుణం ముగియడానికి ఇంకా చాలా వ్యవధి ఉంటే, అప్పుడు పలు విడతలుగా కొంత మొత్తం చొప్పున ఈఎంఐకు అదనంగా చెల్లించాల్సి వస్తుంది. ఒకవేళ గృహ రుణం కాల వ్యవధి చివర్లో ఉంటే.. పెరిగిన మేర ఈఎంఐను కడుతూ వెళ్లాలి. లేదంటే పొదుపు, పెట్టుబడులు ఉంటే వాటితో గృహ రుణాన్ని కొంత చెల్లించేయాలి.
కానీ, ఇక్కడ చూడాల్సిన అంశాలు చాలా ఉన్నాయి. గృహ రుణాన్ని ముందుగా తీర్చివేయడం వల్ల పన్ను ప్రయోజనాన్ని కోల్పోవాల్సి రావచ్చు. కనుక పన్ను పరిధిలో ఉన్న వారు లెక్కలు వేసుకున్న తర్వాతే నిర్ణయం తీసుకోవాలి. మిగులు నిల్వలు ఉంటే వాటిని గృహ రుణంగా తీర్చివేయడం కంటే పెట్టుబడి ద్వారా ఎక్కువ రాబడి వచ్చే మార్గం ఉంటే దాన్ని కూడా కోల్పోవాల్సి రావచ్చు. కనుక ఈ కోణాల నుంచి పరిశీలించాకే ఈ నిర్ణయానికి రావాలి. ఫిక్స్‌డ్‌ ఇంట్రెస్ట్‌ రేటు రుణాన్ని పరిశీలించొచ్చు. ప్రభుత్వరంగ బ్యాంకులు ఫిక్స్‌డ్‌ రేటుపై గృహ రుణాలను 9.6 శాతం రేటుకు ఆఫర్‌ చేస్తున్నాయి. ప్రైవేటు బ్యాంకుల్లో అయితే ఇది 11.5 శాతం మేర ఉంది. కాకపోతే క్రెడిట్‌ స్కోరు మెరుగ్గా ఉన్న వారికి ఫ్లోటింగ్‌ రేటుపై రుణమే నయం.
2023 మార్చి నాటికి గృహ రుణ రేటు 8.15 శాతం!
గతంలో ఆర్‌బీఐ కీలక రేట్లను తగ్గించినా, పెంచినా ఆ ప్రభావం రుణాలపై ప్రతిఫలించడానికి కొన్ని నెలలు పట్టేది. దీన్ని గమనించిన ఆర్‌బీఐ.. రేట్ల సవరణ సత్వరం అమలయ్యేందుకు వీలుగా.. 2019లో ఎక్స్‌టర్నల్‌ బెంచ్‌మార్క్‌ లెండింగ్‌ రేటును (ఈబీఎల్‌ఆర్‌) ప్రవేశపెట్టింది. దీంతో ఆర్‌బీఐ నిర్ణయం తీసుకున్న రోజుల వ్యవధిలోనే బ్యాంకులు కూడా సవరణ చేయక తప్పని పరిస్థితి. రెపో రేటు, ట్రెజరీ బిల్లు ఈల్డ్‌ ఇవన్నీ ఈబీఎల్‌ఆర్‌కు ప్రామాణికం. ఆర్‌బీఐ నూతన విధానం నేపథ్యంలో చాలా వరకు గృహ రుణాలకు రెపో రేటు ప్రామాణికంగా మారిపోయింది.
ఈ విధానం కారణంగానే 2020లో రెపో రేటు 4% కనిష్టానికి తగ్గిపోవడం వల్ల రుణ గ్రహీతలు ప్రయోజనం పొందారు. ఇప్పుడు ద్రవ్యోల్బణం అదుపు తప్పిన క్రమంలో మళ్లీ రేట్ల పెంపు ప్రభావం ఎదుర్కోవాల్సిన పరిస్థితి ఎదురైంది. తీవ్ర ద్రవ్యోల్బణం సవాళ్లు, అమెరికా సెంట్రల్‌ బ్యాంక్‌ ఫెడ్‌ ఫండ్‌ రేటు పెంపు నేపథ్యంలో ప్రస్తుత ఆర్థిక సంవత్సరం ముగిసేలోపే మరో 0.75 శాతం మేర ఆర్‌బీఐ రేట్లను పెంచుతుందని విశ్లేషకులు, ఆర్థిక వేత్తలు అంచనా వేస్తున్నారు. ప్రస్తుతం తక్కువలో తక్కువ గృహ రుణ రేటు 7.3 శాతంగా ఉంది. ఆర్‌బీఐ అంచనాలకు అనుగుణంగా రేట్లను పెంచితే 2023 మార్చి నాటికి గృహ రుణ రేటు ఎంత లేదన్నా 8.15 శాతానికి చేరుతుంది. 2019లోనూ 8 శాతం స్థాయిలోనే గృహ రుణ రేట్లు ఉన్నాయి.
