గృహ ప్రవేశం చేసేద్దాం!

ఒకపక్క సిమెంట్ ధరలు తగ్గాయి. కొన్నాళ్లుగా స్టీల్ ధరలు కూడా దిగివస్తూనే ఉన్నాయి. వీటన్నిటికీ తోడు సొంతింటికి కీలకమైన గృహ రుణాలూ తక్కువ వడ్డీరేట్లతో ఊరిస్తున్నాయి. వడ్డీరేట్లు మెల్లగా కిందికి దిగుతున్నాయి. ఇవన్నీ ఒకెత్తయితే కొన్నాళ్లుగా రియల్టీ ధరలు నిలకడగా ఉన్నాయి. మునుపటి అంత బూమ్ లేదు. ఇవన్నీ చూస్తే సొంతింటి కలను నెరవేర్చుకోవాలనుకునే వారికిదే మంచి తరుణమన్నది నిపుణుల మాట. ఎందుకంటే గడిచిన 14 నెలల కాలంలో ఆర్‌బీఐ వడ్డీరేట్లను దాదాపు 1.5 శాతం తగ్గించింది. వచ్చే ఐదారు నెలల్లో ఇవి మరింత తగ్గవచ్చనే సంకేతాలు కూడా ఇచ్చింది.

ఈ ఏడాది వర్షాలు బాగుంటాయని వాతావరణ శాఖ నివేదికలివ్వడంతో ద్రవ్యోల్బణ ఒత్తిడి కూడా పెద్దగా ఉండే అవకాశాలు కనిపించడం లేదు. దీంతో ఈ ఏడాది మరో అర శాతం వరకు వడ్డీరేట్లు తగ్గవచ్చనేది నిపుణుల అంచనా. ఇక వడ్డీరేట్లను లెక్కించడానికి బేస్ రేట్ స్థానంలో మరింత పారదర్శకంగా ఉండే మార్జినల్ కాస్ట్ ఆఫ్ ఫండింగ్ (ఎంసీఎల్‌ఆర్) కూడా వచ్చింది. ఈ పరిణామాలన్నిటి నేపథ్యంలో కొత్తగా గృహరుణాలు తీసుకునే వారేం చెయ్యాలి? ఇప్పటికే రుణాలకు ఈఎంఐలు చెల్లిస్తున్న వారు ఏం చెయ్యాలి? అనే వివరాలే ఈ వారం ‘సాక్షి’ ప్రాఫిట్ ప్లస్ ప్రధాన కథనం.
- సాక్షి పర్సనల్ ఫైనాన్స్ విభాగం
 
* సొంతింటికి అనుకూలిస్తున్న పరిణామాలు
* సిమెంటు, స్టీల్ ధరల తగ్గుదల; రియల్టీ ధరల్లో నిలకడ
* మెల్లగా దిగివస్తున్న గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లు
* 14 నెలల్లో 1.5% తగ్గిన వడ్డీరేట్లు, ఇంకా తగ్గే అవకాశం
* కొత్తగా అమల్లోకి వచ్చిన ఎంసీఎల్‌ఆర్‌తో మరింత తగ్గనున్న వడ్డీ
 
వడ్డీరేట్లు ఇంకా తగ్గుతాయా...!
ద్రవ్యోల్బణం అదుపులోకి రావడంతో ఆర్‌బీఐ వడ్డీరేట్లను తగ్గిస్తోంది. తాజాగా ఆర్‌బీఐ కీలక వడ్డీరేట్లను 0.25 శాతం తగ్గించింది. ఇదే విధంగా గృహరుణాలపై వడ్డీరేట్లు కూడా పావు శాతం తగ్గితే రూ.50 లక్షల గృహరుణం తీసుకున్న వారికి మొత్తమ్మీద రూ.1.95 లక్షల వరకు కలిసొస్తుంది. కానీ ఆర్‌బీఐ తగ్గిస్తున్న మొత్తాన్ని బ్యాంకులు రుణగ్రహీతలకు వెంటనే బదలాయించడం లేదు. గత 14 నెలల్లో ఆర్‌బీఐ 1.50 శాతం తగ్గించినా దేశీయ అతిపెద్ద బ్యాంక్ ఎస్‌బీఐ గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లను కేవలం 0.55 శాతం మాత్రమే తగ్గించింది.

తాను తగ్గిస్తున్నా అది పూర్తిస్థాయిలో వినియోగదారులకు చేరకపోవడంతో వడ్డీ లెక్కింపునకు ఇపుడు ఆర్‌బీఐ కొత్త విధానాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. అదే మార్జినల్ కాస్ట్ ఆఫ్ లెండింగ్ రేట్ (ఎంసీఎల్‌ఆర్). నిజానికి ప్రతి బ్యాంకూ తాము సేకరిస్తున్న డిపాజిట్లపై కొంత వడ్డీని అందిస్తాయి. రుణాలపై వడ్డీరేట్లను కూడా వీటి ఆధారంగా నిర్ణయించటమే ఎంసీఎల్‌ఆర్. దీంతో బ్యాంకులు డిపాజిట్ రేట్లను తగ్గిస్తే రుణాల వడ్డీరేట్లు కూడా తగ్గుతాయి. డిపాజిట్ రేట్లు పెరిగితే వాటితో పాటే వడ్డీరేట్లు పెరుగుతాయి. ఏప్రిల్ 1 నుంచి బ్యాంకులు ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానాన్ని అనుసరిస్తున్నాయి. బేస్ రేటు కన్నా ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలో వడ్డీరేట్లు తక్కువగా ఉండటం విశేషం.
 
ఎంసీఎల్‌ఆర్‌కు మారడమే బెస్ట్!!
గడచిన పదేళ్లలో వడ్డీరేట్ల లెక్కింపులో చాలా మార్పులొచ్చాయి. 2010కి ముందు ప్రైమ్ లెండింగ్ రేటు విధానం (బీపీఎల్‌ఆర్) అమల్లో ఉండేది. ఆ సమయంలో బీపీఎల్‌ఆర్ కంటే రెండు మూడు శాతం తక్కువ రేటుకు గృహరుణాలిచ్చేవారు. ఆ తర్వాత 2010లో బేస్ రేట్ విధానం అమల్లోకి వచ్చింది. ఈ విధానంలో బేస్ రేటు కంటే తక్కువ రేటుకు రుణాలివ్వడానికి వీల్లేదు. ఇక గృహరుణాల విషయానికి వస్తే బేస్ రేటుకో... లేక దానికి పావు నుంచి అర శాతం కలిపో ఇచ్చేవారు.

ఇప్పుడు ఈ రెండింటి స్థానంలో డిపాజిట్ల సేకరణ వ్యయం ఆధారంగా ఎంసీఎఆల్‌ఆర్‌ను ప్రవేశపెట్టారు. బేస్ రేటు మాదిరి ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు కంటే తక్కువ రేటుకు రుణాలు ఇవ్వడానికి లేదు. కానీ బేస్ రేటుతో పోలిస్తే ఎంసీఎల్‌ఆర్ ఆధారంగా వడ్డీరేటు లెక్కించటంలో మరింత పారదర్శకత ఉంటుంది. దీంతో ఇప్పటికే రుణాలు తీసుకున్న వారు ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడం ద్వారా ప్రయోజనం పొందవచ్చన్నది నిపుణుల సూచన. బీపీఎల్‌ఆర్, బేస్ రేట్‌తో పోలిస్తే ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలో గృహరుణాల వడ్డీ రేట్లు తక్కువగా ఉండటం కూడా అదనపు ఆకర్షణ. ఇప్పుడు ఎస్‌బీఐతో సహా చాలా బ్యాంకులు కొంత రుసుము చెల్లించడం ద్వారా ఎంసీఎల్‌ఆర్‌లోకి మారడానికి అనుమతిస్తున్నాయి.

కేవలం తేడా పది బేసిస్ పాయింట్లే కదా (0.1 శాతం) అనుకోవద్దు. రూ.50 లక్షల రుణానికి 20 ఏళ్లలో పది బేసిస్ పాయింట్లు తగ్గడం వల్ల సుమారు లక్ష రూపాయల భారం తగ్గుతుంది. అదే అర శాతం తగ్గితే రూ.4 లక్షల వరకు ప్రయోజనం లభిస్తుంది. అందుకే ఈ కొత్త విధానంలోకి మారడం ద్వారా ఈఎంఐ భారం తగ్గించుకోవచ్చు. అదే 2010కి ముందు బీపీఎల్‌ఆర్ విధానంలో తీసుకున్న వారైతే ఈ కొత్త విధానంలోకి మారడం ద్వారా రుణ భారాన్ని భారీగా తగ్గించుకోవచ్చు.
 
కొత్తగా తీసుకునే వారైతే...!
ఏప్రిల్ 1 నుంచి రుణాలు తీసుకునే వారికి ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలోనే బ్యాంకులు రుణాలు మంజూరు చేస్తున్నాయి. మీ రుణ కాల పరిమితిపై ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు ఆధారపడి ఉంటుంది. ప్రస్తుతం బ్యాంకులు రుణ కాలపరిమితిని బట్టి అయిదు రకాల ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేట్లను ఆఫర్ చేస్తున్నాయి.

ఈ ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానం వచ్చిన తర్వాత బ్యాంకులు అత్యధికంగా ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీరేట్ల వైపునకు మొగ్గు చూపే అవకాశాలు కనిపిస్తున్నాయి. కాబట్టి రుణం తీసుకునేటప్పుడు నిబంధనలన్నీ తప్పకుండా పరిశీలించండి. ఎందుకంటే ఎంసీఎల్‌ఆర్ విధానంలో దీర్ఘకాలానికి వడ్డీరేట్లు స్థిరంగా ఉండే అవకాశం ఉండదు. కాబట్టి ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీరేటు ఎంత కాలానికి వర్తిస్తుంది?  ఆ తర్వాత ఫ్లోటింగ్ రేటు ఉంటుందా? లేక తిరిగి అప్పటి వడ్డీరేటుకు ఫిక్స్‌డ్ చేస్తారా? అనే విషయంపై స్పష్టత తీసుకోండి.
 
0.1% తగ్గిన ఎస్‌బీఐ రేటు...
ఎస్‌బీఐ విషయానికొస్తే బేస్ రేటు 9.3 శాతంగా ఉంటే, ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు 9.20%. మొన్నటి వరకు ఎస్‌బీఐ గృహరుణాలను బేస్ రేటు కంటే పావు శాతం అధిక వడ్డీ రేటుకు అంటే 9.55 శాతానికి ఇచ్చేది. ఇప్పుడు ఈ కొత్త విధానంలో కూడా ఎంసీఎల్‌ఆర్ కంటే పావు శాతం అధిక వడ్డీరేటుకే గృహరుణాలిస్తోంది. కానీ గృహ రుణాలకు ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు 9.2 శాతం కావడంతో 0.10 శాతం తక్కువ రేటుకే అంటే 9.45 శాతానికే రుణాలు లభిస్తున్నాయి. అంతేకాదు!! రానున్న కాలంలో డిపాజిట్ల రేట్లు తగ్గితే ఎంసీఎల్‌ఆర్ కూడా తగ్గుతుంది. వచ్చే ఏడాది కాలంలో వడ్డీరేట్లు మరో అరశాతం తగ్గే అవకాశాలు కనిపిస్తున్నాయి.
 
ఎస్‌బీఐ రుణాల వడ్డీరేట్లు
బేస్ రేటు : 9.3%
బీపీఎల్‌ఆర్ రేటు : 14.05%
ఎంసీఎల్‌ఆర్ రేటు : 9.20%