♦ 2008-10లో ప్రారంభమైన ప్రాజెక్ట్‌లు నేటికీ పూర్తికాని వైనం
♦ ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకుంటున్న కస్టమర్లు
♦ డబ్బులు వెనక్కివ్వకుండా చుక్కలు చూపిస్తున్న సంస్థలు
♦ బిల్డర్లపై వినియోగదారుల ఫోరంలో పెరుగుతున్న కేసులు
♦ జాబితాలో చిన్నాచితకా సంస్థలే కాదు ప్రముఖ బిల్డర్లు కూడా..

 ‘‘విప్రో జంక్షన్‌కు దగ్గర్లోని ఓ హైరైజ్ అపార్ట్‌మెంట్‌లో 2008లో ఫ్లాట్ బుక్ చేశా. నిర్మాణంలోనే కాదు హామీలను సైతం సంస్థ తారుమారు చేస్తుంది. సంస్థ ఏం చేస్తుందంటే.. ప్రాజెక్ట్ స్ట్రక్చర్‌ను రెండేళ్లలో పూర్తి చేస్తుంది. తర్వాత కస్టమర్ల దగ్గర్నుంచి 95 శాతం సొమ్మును తీసేసుకుంటుంది. ఈ డబ్బును సంస్థ ఇతర ప్రాజెక్టుల్లో పెడుతోంది. దీంతో నిర్మాణం ఆలస్యమవుతుంది. 2012లో పూర్తికావాల్సిన ప్రాజెక్ట్.. నేటికీ కాలేదు. 2018 ముగిసినా పూర్తవుతుందని నమ్మకమైతే లేదు’’     .. ఇదీ ఓ కొనుగోలుదారుడి ఆవేదన

‘‘గచ్చిబౌలికి చేరువలో 2010లో ఓ ప్రాజెక్ట్‌లో ఫ్లాట్‌ను కొనుగోలు చేశా. మూడేళ్లలో పూర్తి కావాల్సిన ప్రాజెక్ట్ ఇంకా కాలేదు. నిర్మాణం ఆలస్యమవుతుందని ఒప్పందాన్ని రద్దు చేసుకున్నా. కట్టిన రూ.30 లక్షలైనా వెనక్కి ఇవ్వండంటే.. ఆ ఫ్లాట్‌ను ఇతరులకు విక్రయించి వచ్చిన సొమ్మును చెల్లిస్తామని చెప్పిన సంస్థ ఇప్పుడు చుక్కలు చూపిస్తుంది. కష్టార్జితాన్ని సంస్థ చేతిలో పోసి ప్రాధేయపడాల్సిన దుస్థితి ఏర్పడింది’’   .. ఇది మరో కస్టమర్ ఆక్రందన

సాక్షి, హైదరాబాద్: .. ఇలాంటి కొనుగోలుదారులు భాగ్యనగరంలో కోకొల్లలు. నిర్మాణ సంస్థలు చేసే ప్రచార ఆర్భాటాన్ని చూసి.. అది నిజమేనని నమ్మి లక్షల సొమ్ము వారి చేతిలో పోసి తెగ ఇబ్బందిపడుతున్నారు. ఈ జాబితాలో చిన్న చితకా సంస్థలే కాదు పేరుమోసిన ప్రముఖ నిర్మాణ సంస్థలూ ఉన్నాయి. ఓవైపు బ్యాంకుల నుంచి తీసుకున్న రుణానికి ఈఎంఐ చెల్లించడం.. మరోవైపు ఇంటి అద్దె కడుతూ అదనపు భారం మోస్తున్నారు కొనుగోలుదారులు.

 గడువులోగా నిర్మాణాన్ని పూర్తి చేయకుండా కస్టమర్లను ఇబ్బంది పెట్టిన ఏలియెన్స్ గ్రూప్ నిర్వాహకులు జైలు ఊచలు లెక్కపెట్టిన సంగతి తెలిసిందే. ఇప్పుడీ దారిలో చిన్న చితకా బిల్డర్లే కాదు నగరానికి చెందిన ప్రముఖ నిర్మాణ సంస్థలూ పయనిస్తున్నాయి. ఆయా సంస్థలపై వినియోగదారుల ఫోరంలో దాఖలయ్యే ఫిర్యాదులే ఇందుకు నిదర్శనం. అయితే ఇందులో క్రిమినల్ కేసులు తక్కువే అయినప్పటికీ చాలా వరకు ఫిర్యాదులు సకాలంలో నిర్మాణాలు పూర్తి చేయట్లేదనే! ప్రస్తుతం రంగారెడ్డి జిల్లా వినియోగదారుల ఫోరంలో నమోదైన కేసులు 1,421, హైదరాబాద్‌లోని మూడు ఫోరాల్లో నమోదైన కేసులు 5 వేలకు పైమాటే.

 35,677 ఫ్లాట్లు ఆలస్యం..
దేశంలోని ప్రధాన నగరాల్లో నిర్మాణాల పనితీరుపై ప్రాప్‌ఈక్విటీ సంస్థ సర్వే నిర్వహించింది. ఇందులో 2008 జనవరి నుంచి 2010 జూన్ మధ్య ఆరంభమైన బడా నిర్మాణాలే ఎక్కువగా ఆలస్యమవుతున్నాయని తేలింది. హైదరాబాద్ గణాంకాలను పరిశీలిస్తే.. నగరం నలువైపులా 247 ప్రాజెక్ట్‌లలో 35,677 ఫ్లాట్ల నిర్మాణాలు ఇచ్చిన గడువు కంటే 20 నెలలు ఆలస్యమవుతున్నాయి. ఇందులో రూ.38- 60 లక్షల మధ్య ఉంటే ఫ్లాట్లే ఎక్కువ.

 బ్యాంకులతో కుమ్మక్కై..
నిర్మాణం పిల్లర్ల నుంచి శ్లాబ్ పూర్తయ్యేసరికి మంజూరైన మొత్తం రుణాన్ని బ్యాంకుల నుంచి పొందుతాయి నిర్మాణ సంస్థలు. రుణం తీసుకునే ముందు నిర్మాణ సంస్థలతో బాటు వినియోగదారుడు కూడా బ్యాంకుతో ఒప్పందం కుదుర్చుకుంటాడు. నిర్మాణ పనుల్లో ప్రగతికి అనుగుణంగా రుణాన్ని విడుదల చేయాల్సిన బ్యాంకులు.. దానికి విరుద్ధంగా నిర్మాణ సంస్థలతో కుమ్మక్కై అసంపూర్తి నిర్మాణాలకే మొత్తం సొమ్మును విడుదల చేస్తున్నాయి. మొదట ప్రీ-ఈఎంఐ కింద వడ్డీని మాత్రమే వసూలు చేసే బ్యాంకులు.. రుణమంతా విడుదలయ్యాక ఈఎంఐని కూడా వసూలు చేస్తాయి.

కానీ, గృహప్రవేశం చేయలేక అసంపూర్తి నిర్మాణాలు కస్టమర్లను వెక్కిరిస్తున్నాయి. ఓవైపు బ్యాంకు ఈఎంఐ కడుతూ.. మరోవైపు బయట కిరాయి ఉండే ఇంటికి అద్దె చెల్లిస్తూ రెండు వైపులా భారంతో లబోదిబోమంటున్నారు. ఫ్లాట్ల అప్పగింతలో జరుగుతున్న ఆలస్యాన్ని గుర్తించిన పలు నిర్మాణ సంస్థలు స్వీయ నిబంధనావళిని పాటిస్తున్నామని ప్రకటించాయి.  ఆయా సంఘానికి చెందిన డెవలపర్లే ఫ్లాట్లను ఆలస్యం చేస్తుంటే..

దిమ్మతిరిగి బొమ్మకనిపిస్తుంది కస్టమర్లకు. ఒప్పందాలు రద్దు..
రెండు వైపులా చెల్లింపులను భరించలేని వినియోగదారులు ఒప్పందాలను రద్దు చేసుకుంటున్నారు. అయితే పలు నిర్మాణ సంస్థలు, వినియోగదారులనే తప్పుపడుతూ మిగిలిన మొత్తాన్ని జరిమానాతో సహా చెల్లించాలని ఒత్తిడి చేస్తున్నాయి. ఊహించని కారణాలతో జాప్యం జరిగితే బిల్డర్‌ది బాధ్యత కాదంటూ ఒప్పంద పత్రంలో ఓ నిబంధనను చేర్చి కస్టమర్లకు చుక్కలు చూపిస్తున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో వినియోగదారుల ఫోరంను ఆశ్రయించి ఒప్పందం రద్దు చేయడంతో పాటూ చెల్లించిన సొమ్మును వడ్డీతో సహా వావసు చేయాలని కోరుతున్నారు. దీంతో పాటూ మానసిక వేదనకు గురిచేసినందుకు నష్టపరిహారం, కోర్టు ఖర్చులను కూడా చెల్లించాలని వినియోగదారుల ఫోరాలను కోరుతున్నారు.

నిర్మాణాలు ఆలస్యమైతే
ఫ్లాట్ల అప్పగింతలో జరుగుతున్న ఆలస్యంపై పోరాడాలంటే ముందుగా కొనుగోలుదారులు తమ హక్కులేంటో తెలుసుకోవాలని సూచిస్తున్నారు. వారేమంటున్నారంటే..

 ♦ సాధారణంగా రూ.20 లక్షల్లోపు విలువ గల నిర్మాణాలకు సంబంధించి నిర్మాణ సంస్థలతో కొనుగోలుదారులకు తలెత్తే వివాదాలు జిల్లా వినియోగదారుల ఫోరం పరిధిలోకి, ఆపైన విలువ గల వివాదాలు రాష్ట్ర ఫోరం పరిధిలోకి వస్తాయి. ట్రాన్స్‌ఫర్ ఆఫ్ ప్రాపర్టీ యాక్ట్ 1882 ప్రకారం.. నిర్మాణం విషయంలో గానీ టైటిల్ విషయంలో గానీ కొనుగోలుదారులు అడిగే ప్రతి ప్రశ్నకు అమ్మకందారుడు జవాబు చెప్పితీరాల్సిందే. దానికి సంబంధించిన దస్తావేజులు అందజేయాల్సిందే.

 ♦ నిర్మాణ ఆలస్యానికి ప్రధాన కారణం లీగల్ సమస్యలే. అందుకే కొనుగోలు కంటే ముందే ప్రాజెక్ట్ ల్యాండ్ టైటిల్ బిల్డర్ పేరిట ఉందో లేదో తెలుసుకోవాలి. ప్రభుత్వం నుంచి అన్ని రకాల అనుమతులొచ్చాయో లేదో పరిశీలించాలి. ఒకవేళ యాజమాన్యపు హక్కు విషయంలో తప్పులుంటే ముందే చెప్పేయాలి. అమ్మకపు పత్రాన్ని పక్కాగా సిద్ధం చేయాలి.

 ♦ ఈ మధ్య నిర్మాణ సంస్థలేం చేస్తున్నాయంటే.. ఊహించని కారణంగా ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యమైతే నిర్మాణ సంస్థకు సంబంధం లేదంటూ ఓ నిబంధనను ఒప్పందంలో చేరుస్తున్నాయి. అమాంతం నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు పెరిగితే వాటి భారం కూడా కస్టమర్లే భరించాలనే దిక్కుమాలిన నిబంధనలను ఒప్పంద పత్రంలో చేరుస్తున్నాయి. అందుకే ఒప్పంద పత్రాన్ని క్షుణ్ణంగా చదవాలి.

 ♦ ఒకవేళ డెవలపర్ మరీ ఆలస్యం చేస్తుంటే కొనుగోలుదారులంతా కలసి ఫ్లాట్లను సకాలంలో అందించాలని ఒత్తిడి చేయండి. ఫ్లాట్ కొన్నవారంతా ఒక సంఘంగా ఏర్పడాలి. ఇందుకోసం లాయరు ఫీజుతో కలసి మహాఅయితే రూ.5 నుంచి 10 వేల మధ్య అవుతుంది. ఏయే పనులు అసంపూర్తిగా ఉన్నాయో గుర్తించి.. వాటిని ఎప్పటిలోగా పూర్తి చేస్తారనే అంశంపై డెవలపర్‌తో చర్చించాలి. కొనుగోలుదారులంటే లెక్కచేయని బిల్డర్లని, చిన్నచూపు చూసే డెవలపర్లని కోర్టుకీడ్చి పరిహారం రాబట్టి మరీ.. తగిన బుద్ధి చెప్పండి.

 ఇవి కూడా గమనించాల్సిందే..
♦ సంబంధిత డెవలపర్ గతంలో చేసిన ప్రాజెక్ట్‌లు సమయానికి పూర్తయ్యాయా తనిఖీ చేయాలి. ఆ ప్రాజెక్ట్‌లోని కొనుగోలుదారులతో మాట్లాడి ఫ్లాట్ నిర్వహణ ఎలా ఉంది? బిల్డర్ ఇచ్చిన హామీలన్నీ నెరవేర్చాడా లేదా తెలుసుకోవాలి.

 ♦ బిల్డర్ మీద నమ్మకం పెట్టుకొనో లేదా ఆఫర్లు, రాయితీలకు ఆశపడో చెల్లించాల్సిన దానికంటే ఎక్కువ మొత్తాన్ని బిల్డర్ చేతిలో పోయరాదు. నిర్మాణ దశలను బట్టి చెల్లింపులు చేయడం అత్యుత్తమం.

 ♦ ఒకవేళ నిర్మాణం ఆలస్యమైతే బిల్డర్ ఏం చేస్తాడనే విషయాన్ని ముందుగానే అగ్రిమెంట్‌లో రాసుకోవాలి. కాస్ట్ ఎస్కలేషన్ షరుతులను క్షుణ్ణంగా పరిశీలించాలి.

 ♦ ఒకవేళ నిర్మాణ వ్యయం పెరిగితే ధర పెంచాలనే నిబంధన ఉంటుంది దాన్ని క్షుణ్ణంగా పరిశీలించడం ఉత్తమం. ఇలాంటి ప్రాజెక్ట్‌లను కొనకపోవడమే మంచిది.

♦ టాప్ బ్యాంకుల నుంచి రుణాలను తీసుకున్న ప్రాజెక్ట్‌లోనే కొనుగోలు చేయాలి. ఎందుకంటే ఆయా బ్యాంకులు అన్ని రకాల అనుమతి పత్రాలుంటేనే రుణాన్ని మంజూరు చేస్తాయి.

ఆలస్యానికి కస్టమర్లూ కారణమే..
నిర్మాణాల ఆలస్యానికి నిధుల సమస్య, నిబంధనల ఉల్లంఘన, భూ వివాదాల వంటివి ఎంత ప్రధాన కారణమో.. సకాలంలో చెల్లింపులు చేయని కస్టమర్లూ అంతే కారణమనే నిపుణులూ లేకపోలేదు. కొన్ని సందర్భాల్లో వినియోగదారుల ఫోరంలో వేసిన ఫిర్యాదులు సైతం కస్టమర్లను తిప్పిపంపిస్తున్నాయని ఓ డెవలపర్ చెప్పారు. ‘‘నువ్వు సకాలంలో నిర్మాణ సంస్థకు డబ్బులు చెల్లించకుండా.. పెపైచ్చు నిర్మాణం ఆలస్యమవుతుందంటూ ఫిర్యాదు చేస్తావా’’ అంటూ ఫోరం సంబంధిత కస్టమర్లకు నోటీసులు జారీ చేస్తుందని కూడా చెప్పారు.

♦ కొనుగోలుదారుడితో నిర్మాణ సంస్థ ఒప్పందం కుదుర్చుకున్నాక.. దానికి అనుగుణంగా నిర్మాణం చేయకపోతే అది సేవాలోపమేనని రాష్ట్ర వినియోగదారుల ఫోరం గతంలో తీర్పునిచ్చింది. ఇది సేవ కాదని సివిల్ వివాదమంటూ కొందరు బిల్డర్లు సుప్రీం కోర్టు దాకా వెళ్లినా.. చివరికీ వినియోగదారుడికి అనుకూలంగానే తీర్పు వచ్చింది. బిల్డర్ ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘిస్తే సేవా లోపంగానే అత్యున్నత న్యాయస్థానం కూడా తేల్చిచెప్పింది.